Ипотека сегодня и завтра

Наверное, каждый человек хотя бы раз в жизни задумывался о собственном жилье. Особенно в Москве, где аренда квартиры способна съесть половину зарплаты. Однако государство не может предложить россиянам другого механизма решения “квартирного вопроса”, кроме как ипотеки. Но и ее, к сожалению, нельзя назвать массовым продуктом – действующие условия кредитования не делают ипотеку доступной для большинства граждан.

Реалии

В прошлом году, по данным РБК Рейтинг, российские банки выдали 392 тысячи кредитов, что вдвое больше, чем в 2009-м. Для сравнения: в докризисном 2007 году  их объем составил 524 тысячи. “Надо сделать скидку на “эффект низкой базы” – год был посткризисным и характеризовался вялым спросом на займы и крайне осторожной кредитной политикой банков“, – поясняет эти цифры Александра Лозовая, аналитик “Инвесткафе”.

Согласно рейтингу РБК, лидером ипотечного рынка 2010 года признан Сбербанк. За указанный период он выдал 240 905 кредитов, а это 62% от всех оформленных в России сделок по ипотеке. На втором месте ВТБ-24, его доля – 5,2%, на третьем ДельтаКредит – 1,2% (по общей сумме выданных кредитов этот банк третий, а по количеству кредитов в единицах уступает первенство “Запсибкомбанку”). Остальные 7 крупнейших ипотечных банков выдали от двух до пяти тысяч кредитов.

Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам в первом полугодии 2011 года составила 12,5–12,4% годовых. Это уникальный факт. Ранее такой показатель был достигнут только один раз в истории ипотеки – в I квартале 2008 года. Валютные кредиты также опустились по ставке – с 11 до 10,5%. Однако есть и отрицательный момент. По данным АИЖК, увеличилась доля просроченных кредитов с опозданием от 91дня до 180 дней – на  0,5% и свыше 180 дней – на  1,3%.

“В России 70% от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в отличие от европейских стран. Даже в Москве, где уровень доходов как минимум в три раза выше, чем в среднем по стране, люди вынуждены отдавать более половины заработанной платы“, – заключает Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty.

Секрет давно открыт

Если сравнивать ипотеку 10–12-летней давности и сегодняшние программы, прогресс очевиден. В конце 90х – начале 2000-х первоначальный взнос  30% и срок кредитования  5–6 лет были нормой. При этом факторы, которые тогда привели к развитию ипотеки, как банковского продукта, действуют на рынке и сейчас. Силу их влияния недооценивать не нужно. Василий Палаткин, директор департамента продаж и продуктов Русь-Банка, выделяет следующие движущие силы ипотеки:

• увеличение количества банков-конкурентов на ипотечном рынке, в том числе крупнейших игроков страны – это усиливает борьбу за клиента;
• государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: например, программы “Молодая семья”, кредитование военнослужащих (так называемая “Военная ипотека”),  250 млрд руб. от Внешэкономбанка на поддержку ипотеки на вторичном рынке по ставкам не выше 11% годовых и т.д.;
• сотрудничество кредитных организаций с брокерами, риэлторами, а также напрямую с застройщиками (основной канал продаж);
• восстановление спроса на ипотечное кредитование у населенияв связи со стабилизацией экономики.

Шаг навстречу

Эксперты Россельхозбанка считают, что ипотечное кредитование станет более доступным за счет снижения первоначального взноса и процентных ставок, а также либерализации требований, предъявляемых к заемщикам. Начало этому положено уже в 2010 году.

Ипотечные ставки. Сегодня на российском рынке можно встретить продукт по 8% годовых, что ниже инфляционных ожиданий за этот год. Так, Наталья Парфенова, старший специалист отдела продаж компании “Пересвет-Инвест”, говорит, что программа Сербанка под названием “Возьми за 8%” (также известная как “8-8-8″) предлагает клиенту кредит под 8% годовых в рублях до и после регистрации ипотеки на срок до 8 лет, время принятия решения не превышает 8 рабочих дней. Не менее интересна программа Сбербанка – “В десятку!”, где 10 % годовых в рублях, первоначальный взнос – не менее 10%, срок кредитования – до 10 лет (включительно). В других – “входной билет” от 10 до 15 % от стоимости приобретаемого имущества, ставки от 9,5 до 14% годовых в рублях, срок кредитования – до 30 лет. Сейчас Сбербанк предлагает 3 базовые ипотечные программы (квартиры на первичном и вторичном рынках и кредит на строительство дома) плюс 4 специальные (загородная недвижимость, гаражи, программа по господдержке ипотеки, рефинансирование жилищных кредитов).

Ставки в ВТБ-24 начинаются от 9% годовых в рублях. Первоначальный взнос – от 10%, при условии дополнительного страхования ответственности заемщика. Срок кредитования в этой организации самый большой на рынке – до 50 лет. В настоящий момент ВТБ-24 предлагает 9 базовых программ.

Другой тренд в сторону увеличения целевой аудитории жилищных кредитов – это отмена комиссий полностью либо частично. Например, еще в начале 2010 года Россельхозбанк отказался от всех комиссий по ипотеке.

Некоторые кредиторы предлагают ипотеку без первоначального взноса. Например, в Балтинвестбанке можно оформить такой кредит. А в РосЕвроБанке с 15 июня 2011 года отменен первоначальный взнос по программам “Квартира” и “Новая квартира”. В первом случае – 14% годовых в рублях и 12% годовых в валюте, минимальная и максимальная сумма кредита – от 5 млн рублей (в валюте – 125 тыс. долларов США/евро) до 15 млн рублей (в валюте – 375 тыс. долларов США/евро). Во втором – 15,5% годовых в рублях и 13,5% годовых в валюте. При этом после государственной регистрации права собственности ставка кредитования уменьшается на 1,5%. Минимальная/максимальная сумма займа – от 350 тыс. рублей (в валюте – 10 тыс. долларов США/евро) до 40 млн рублей (в валюте – 1 млн долларов США/евро). Срок кредита – до 20 лет.

На первый взгляд, при всем многообразии и привлекательности банковских программ  создается впечатление, будто ипотека как вид кредитования переживает возрождение. Но не все так просто… В большинстве своем это эффектные маркетинговые ходы, не меняющие структуру продукта как такового. Взять ипотечный кредит сегодня может позволить себе изначально состоятельный клиент.

“Тормоз” для ипотеки

Главной причиной, почему доступность российской ипотеки серьезно ограничена, является общеэкономическая ситуация в нашей стране. “Ипотека не может существовать в отрыве от экономики России, а для европейских ставок нам необходима европейская экономика“, – считает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК “Домостроитель”. В США и Европе ипотечное кредитование как банковская услуга действует десятилетия. Поэтому ее развитие на отечественных просторах идет по уже существующему западному пути, но с учетом наших особенностей.

Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании “ИНКОМ-Недвижимость”, замечает, что основной фактор, влияющий на процентную ставку по ипотеке, – это величина инфляции. “Чтобы достичь европейских условий ипотечного кредитования, в нашей стране должна снизиться инфляция, иначе банки будут работать себе в убыток, – говорит Наталья Парфенова. – А по данным Росстата, в России в 2010 году инфляция составила 8,8% (в 2009-м был аналогичный показатель). То есть ставка 8 % годовых уже ниже процента инфляции в стране“.

Оказывает влияние и стоимость заимствования банками финансовых ресурсов. Ведь для ипотеки нужны так называемые “длинные деньги”, то есть средства на длительный срок, которые банк обязуется вернуть в большем объеме, согласно установленной советом директоров доходности. “Общеизвестно, что в России все еще нет своих “длинных денег”. В странах “загнивающего Запада” эти ресурсы формируются в первую очередь из средств пенсионных фондов и страховых компаний. Именно они скупают долгосрочные долговые обязательства финансово-кредитных организаций, дают в долг банкам на 20–30 лет. Либо  приобретают государственные облигации, а на собранные средства государство кредитует банки. В России объем денег, которыми распоряжаются пенсионные фонды и страховые компании, несопоставимо меньший, чем на Западе. То есть у нас эти организации просто еще не накопили столько финансов, чтобы давать их в долг на десятилетия“, –  говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы.

Еще один “тормоз” в развитии ипотеки – уровень  доходов населения. По мнению Людмилы Пестрецовой, начальника управления методологии розничного бизнеса РосЕвроБанка, пресловутый средний класс, на который в большей степени ориентирован данный продукт, к сожалению, слишком медленно растет в нашей стране. Конкуренция за таких клиентов ужесточается между банками с каждым годом, поэтому финансовые организации вынуждены делать свой продукт как можно более привлекательным.

Ограничивают доступность ипотеки, как ни странно, некоторые нормативные решения. К примеру, в марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции № 110 “Об обязательных нормативах банков”. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если эти нововведения примут, то объемы элитной ипотеки резко снизятся. “Все эти обстоятельства дают основания предполагать, что период всеобщей эйфории на рынке ипотеки скоро закончится. На смену посткризисному восстановлению рынка придет стабилизация: процентные ставки перестанут снижаться, а по результатам II полугодия 2011 года повысятся в среднем до 12,5%“, – считает Роман Строилов.

Следующим сдерживающим моментом эксперты называют продолжающееся вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков рынка, таких как Альфа Банк. В результате конкурировать с гигантами некому, и, хотя на среднем уровне борьба за заемщика идет, противопоставить что-то серьезное силе и мощи государственных банков с каждым годом все сложнее. Сегодня, по мнению Романа Строилова, мы наблюдаем конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком, и ВТБ-24. Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах, ВТБ-24 также держит темп, но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Совсем недавно АИЖК сообщило о новом снижении ставок – до 7,9% в рублях. Ответ от Сбербанка последовал незамедлительно: мало того, что продлен срок действия программы “8-8-8″, так она еще будет распространяться и на вторичное жилье.

Выводы

Многие эксперты сходятся во мнении, что в нынешнем развитии ипотеки отрицательных моментов присутствует гораздо больше, чем положительных. Это может означать, что “буксование” банковского продукта, которое некоторые аналитики замечают уже в течение 5–7 и даже 10 лет, может и дальше продолжиться. “Настораживает и довольно короткий срок, на который банкиры готовы выдавать столь дешевые для нашего рынка деньги. Все это может говорить о том, что даже два крупнейших банка России с государственным участием не очень уверены в перспективах экономики страны по истечении 8 лет. С одной стороны, клиенты должны быть довольны, ведь стоимость ипотечного кредита снижена. С другой – доступнее ипотека не стала. И более 70% граждан не может ею воспользоваться. Ну а с глобальной точки зрения, вымывание остальных игроков рынка имеет пагубное влияние на всю банковскую систему и не улучшает общего инвестиционного климата России“, – резюмирует Роман Строилов.

Остается только надеяться на улучшение макроэкономической ситуации в мире и каких-то существенных подвижек в стабилизации российской финансовой системы. Однако пока очевидно: стратегического развития ипотеки, доступности жилищных кредитов для подавляющего большинства наших граждан в ближайшем будущем ожидать не приходится.

Доступность ипотеки в России и за рубежом

В конце мая 2010 года компания Penny Lane Realty опубликовала результаты своего исследования доступности ипотечных кредитов в 60 странах мира. При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. При вычислении полной стоимости кредита были использованы данные, опубликованные Европейской Ипотечной Федерацией (European Mortgage Federation. Quarterly Review of European Mortgage Markets, 2010), международными банками и ипотечными брокерами. За основу расчетов был взят стандартный для москвичей кредит в размере 122 250 евро (5 млн рублей) на 20 лет с первоначальным взносом 30– 40% от стоимости квартиры. Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить в 2,5 раза больше от суммы полученного кредита. А гражданин Дании за тот же срок  выплачивает всего 1,11 от суммы займа. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония оказались в первой  двадцатке. Наша страна занимает лишь 47-е место. Россию  в этом рейтинге обогнали такие экзотические государства, как Барбадос (40-е место), Фиджи (42-е место), Иордания (43-е место), Албания (44-е место), Никарагуа (45-е место) и Гондурас (46-е место).

Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил €464,2 (18 552,6 руб.), а в Дании – €4334,9, то получается, что среднестатистический датчанин тратит на ипотеку лишь 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячное погашение кредита едва хватит трех зарплат.

Информация взята с сайта creditnn.info